不動産投資

【55歳からの不動産投資戦略・5年間でキャッシュフローを確保する方法】収益物件

【twitterDM 2020,12,13のご質問】
いつもYouTube拝見しております。
金融機関勤務の経験を生かされたコメント、的確なアドバイス。
いろんな不動産関連のチャンネルの中で私にとっては最も価値のあるチャンネルです。
さて、YouTubeで公開された「高齢で融資を受けて不動産投資規模拡大する方法」の件。
ちょうど私もその質問者の方と同じ年齢であり、しかしながら不動産投資のステイタスが異なっていることから、私も直接のTwitterメッセージで質問させていただきます。
先ず私の状況からお伝えいたします。
年齢は55歳で、正に不動産投資を始めたばかりです。
ここまで不動産投資を検討したことはあったものの、十分に調査や勉強を怠っていたことから、この年齢まで何も手を打たないで来てしまいました。
当面の目標としては、60歳までに資産取得を進めて、65歳までに一定のCFを獲得することを目標にしています。
何かに投資を初めてしまおうという考え、また取り組みやすさという点から、都内ワンルームマンションの区分所有から入っています。
先日、都内の築20年の物件を2,000万円弱で購入しました。
不動産会社が提携しているローンを活用すると、最長で29年ローンまでしか組めないことはご理解の通りです。
しかし、ネット利回りが4%程度の物件ですと、キャッシュフローが数千円マイナスになります。
都内の区分マンション投資を選択した時点でこれはやむを得ない事だと自分を納得させて最初の投資を実行しました。
さて、相談は今後の投資拡大方針をどのように定めていくのかという点につき、アドバイスをいただきたいということです。
都内の区分マンション投資は、空室リスクも低く、また売却もやり易いことから、投資リスクは低いと考えられ、不動産投資のキャリアが短い私にとってはストレスが低いものと考えられます。
一方で、年齢の条件から期限の利益が現状29年までしか取れず(提携ローンは85歳までの残期間)、時の経過とともにドンドン短くなることが確定していますので、投資を拡大するならば、今すぐに、一気にという状況にあります。
しかしながら、CFのマイナスが確定しているということは、自己資金の取り崩しを行いながら投資を行うことになり、実はこちらの方がストレスになるのではないかと考えはじめました。
ここで私の属性と資産状況をお話ししておきます。
一部上場連結子会社勤務で年収は1,000万円。
流動性の高い金融資産は3,000万円。
5年後に返戻を迎える個人年金が1,500万円。
退職金は3,000万円程度を見込んでいます。
65歳まで再雇用があります。
区分マンション投資を行う場合には、現時点で約2億円の調達が可能だと不動産会社からは聞かされています。
仮に、都内の築浅区分マンション複数を2億円分まで買いすすめた場合、毎月ほぼ8万円のキャッシュフローがマイナスになり、当面、自己資金を取り崩しながら返済に充てていくことが必要になります。
金融環境に大きな変化がない場合には年間約100万円の自己資金取り崩しを行いながら、併行して物件売却による繰上返済を行い、CFの黒字転換を目指すことになります。
冷静になって考えた場合、これって夢の無い?ワクワク感の低い投資に感じているのも事実です。
そこで、利回りがあり、且つ、これから先も(年齢を重ねても)30年程度のローンが可能な一棟投資の方が良いのでは無いかと考え始めています。
友人の紹介で一棟マンションの概要書を入手しました。
物件価格1億2,000万円 利回り8% 地方銀行が30年1.5%で提供 但し、頭金20%
一棟投資で頭金を入れてCFプラス 但し、空室リスクと出口リスクは都内マンションよりも高い投資がいいのか。
政令指定都市物件で区分マンション投資を行いCFマイナスを自己資金取り崩して補填する投資がいいのか。
いろいろと書いて参りましたが、私が進むべき方向は果たしてどちらの方が良いのでしょうか?
ぜんさんのコメントを頂けましたら幸甚です。
もちろん、YouTubeの題材になるようでしたら、ありがたいです。
よろしくお願い申し上げます。

【参考動画】
高齢で融資を受けて不動産投資規模拡大する方法

必勝攻略法・銀行融資開拓・支店によって担当者によって異なるので実際に私が行っているノウハウを話します。

法人・圧倒的有利!不動産投資

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

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※弊社の買取目線は以下の通りです。
・1棟レジ(ALLレジ)
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内(できれば25km圏内)
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9%以上(築年数、場所により変動)
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15%以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】



























https://youtu.be/JiFOmaPNBW8



























































https://youtu.be/PaU1IZfmM5M

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