不動産投資

【二期連続赤字法人・収益物件購入戦略】不動産投資

【YouTubeコメント欄2021,6,7のご質問】
相談したいことがあり、この場を借りてよろしいでしょうか?
私は40歳 バツイチ 年収950万 旧財閥系の上場企業に勤めています。
2年前に法人を立ち上げ、現在3期目です。
あまり金融機関には頼らずにリスクを減らして現金で戸建て投資をしてきましたが、ぜんさんの動画でレバレッジを効かすことも必要と思うようになりました。
現況としては
・戸建て2戸 総額2000万 表面利回り12% で運用していますが、少額のリフォーム費用や購入諸費用などを一気に償却して経費にしていたため、法人としては二期連続赤字になっています。
なお退職金などの見せ金や株、住宅ローンも含めて、金融純資産4500万円です。
このほど黒字化も目指して、物件価格6000万円/表面利回り8%弱/築8年/木造の物件を三宮から10分圏内で見つけ、自己資金1000万円で金融機関にあたってきたものの
・持病の関係で団信が必要な属性重視の借りやすい金融機関は全滅。
・信金3つは法人が赤字なので、融資に前向きにならず。
・不動産に積極的な信組は支店は乗り気で稟議があがったものの、本部で私の国内・海外の転勤可能性があるので融資否決。
・地銀も耐用年数内の融資のみで金額が延びず。
・この地銀は赤字は気にしてない模様で、14年融資で融資金額は物件価格の半分くらいまでが限界でした。 このように、自分が開拓で回った金融機関は全滅に近い状況となりました。
初回融資を得るのが難しいことを肌で感じています。
現況では作戦の立て直しが必要と思い、次のような計画で考えています。
・今期の大型物件の購入はあきらめる  
・3期目は費用の圧縮などでなんとか黒字化を目指す  
・今回の金融機関回りで金融機関ごとの特性がわかったので、それぞれに合った物件の融資打診を来期に実施する。
・経費削減などで自己資金を1500万円に増やし、1億弱の一棟ものなどを購入。
というシナリオを描いています。
ぜんさんならこう動いていく、こうしたほうがいいんじゃないか?というアドバイスがありましたら、ぜひともご教示いただきたいです。
お忙しいところ、申し訳ありません。よろしくお願いいたします。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20%〜
・1棟レジ(ALLレジ)
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内(できれば25km圏内)
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上(築年数、場所により変動)
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15%以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】































































































https://youtu.be/jHZ-FsC3U64

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