不動産投資

【創業融資の壁を乗り越える】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,6,7のご質問】
いつも真に迫った動画で猛勉強させてもらっています。ありがとうございます。  
さて、私は士業を半分営みながら、あとの半分はその士業の別の親方の下で給与をもらうという特殊な事情にあります。
給与所得と事業所得が半分ずつあるといったイメージです。
またこのスタイルを取ってから4年半が経っています。
そして、それとは別にぜんさんの動画を参考にして、法人を立ち上げて不動産賃貸業を始めようと考え、実際に株式会社を設立し、自己資金を作るために最初の借入を起こす段階です。
そこで壁にぶつかり、どうしてもぜんさんにアドバイスいただきたく無作法かもしれませんがこのようにコメントさせていただいた次第です。  
通常、個人で不動産賃貸業を営んでいて法人成りするパターンなら事業が継続しており、金融機関さんの目線からは不動産賃貸業の実績も併せてみてもらえ、融資を受けやすいというイメージができます。
あるいはサラリーマンの方が新規で資産管理法人を作る場合もこれまでのぜんさんの動画をみてなんとなくイメージできます。
しかし私の場合、士業は個人に属するものですから個人事業はこれからも継続し、法人では別事業としての不動産賃貸業を始める予定ですので、法人としての創業融資を保証協会から受けようと銀行さんに持ち込む前に、創業計画書の書き方などを保証協会に相談してみました。
そうすると創業計画書に記載する借入欄に他の借入金の内容を記載するところがあるのですが、保証協会担当者さんが「日本政策金融公庫さんとかでの借入はありませんか?」と聞かれたので「法人の借入はありませんが個人事業の借入はあります」と答えたところ、「個人事業を営んでおられる方は創業融資でなく一般保証の形でお申し込みください」との回答でした。
法人で一般保証で融資申込するという意味だと思うのですが、これがぶつかった壁です。  
この話の前提として、私は日本政策金融公庫から個人事業でコロナ融資500万円を借入し、現在、据置なしで最初の元金返済が始まったばかりの時期です。
以前ぜんさんの動画で、個人の融資と同時に法人の融資相談をして失敗された事例も見ておりましたので、法人では日本政策金融公庫ではなく保証協会を利用したほうが賢明かと思い保証協会に相談した次第です。
私の場合、不動産賃貸業は個人事業とは別事業なので、「法人の創業融資で300万円からあわよくば500万円ほどの融資を受けられる」と疑いもなく思っていましたし、各保証協会や日本政策金融公庫が制度的に「創業融資」という制度があるのは、ある意味新規事業を立ち上げやすくしているもので、私の法人も今まさにそういう立場にあると思うのですが・・・・そこでいくつか質問です。
①銀行さん窓口に行く際に、個人事業は隠せないまでもあくまで法人事業としての創業だと言い切って、銀行さんサイドで何か絵をかいてもらえないものでしょうか?
②絵をかいてもらえなとして、個人事業を開始して5年未満なので、個人が創業融資を借りる事も選択肢としてはあります。個人で保証協会創業融資を400万円借りて法人に資金を回す(資金使途違反のリスクを承知で)方が結果として話が早いのでしょうか?
極端な例として、個人の自己資金300万円+日本政策金融公庫の500万円+今回400万円を全額法人に回して、自己資金100%~50%出し、小さめの物件を購入して法人の賃貸実績を作るほうが良いのでしょうか?
③あくまで今回は運転資金として創業融資を借りたかったので、一般保証では融資期間10年が7年となったり金利が高くなったりで条件がよくありません。
多少条件が悪くても法人の一般保証で400万円借入を起こし借入実績を作ってから、物件購入資金を別途調達すべきでしょうか?
④窓口を変えて法人で日本政策金融公庫に創業融資を申込するのは時期尚早でしょうか?
また結果は保証協会と同じでしょうか?  
法人として一番神経を使う一棟目の物件購入前のスタート地点です。
どうかぜんさんのアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

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